灌南县农村土地承包经营权流转

交易细则(试行》

 

第一章      总  则  

 第一条  为规范我县农村土地承包经营权流转交易行为，维护交易市场秩序，保障交易双方合法权益，根据中华人民共和国物权法》、《江苏省农村土地承包经营权流转办法》、《江苏省农村土地承包经营权保护条例》、《省政府办公厅关于促进农村产权流转交易市场健康发展的实施意见》(苏政办发[2015]13号)，《市政府办公室印发关于加强农村产权流转交易市场建设发展实施意见的通知》(连政办发[2015]56号)和灌南县《县委办公室、县政府办公室关于印发〈灌南县农村产权交易管理办法(试行)〉的通知》(灌办发[2015]51号)等相关法律法规和文件的规定，制定本交易细则。

 第二条  本细则适用于本县行政区域内在灌南县农村产权交易所（以下简称“农交所”）及乡镇农村产权交易服务站（以下简称“服务站”）进行的农村土地承包经营权流转交易行为。国家法律、法规对农村集体资产管理另有规定的，从其规定。

第三条  本细则所称的农村土地承包经营权流转交易品种是指：

    (一) 法律规定属于农村集体经济组织所有机动地、水面、荒地、林地、滩涂等自然资源的经营权；

    (二)农村集体经济组织成员依法获得的农村土地家庭承包经营权；

    (三)依法通过招标、竞价、公开协商等其他方式取得村集体经济组织机动地、水面、荒地、林地、滩涂等自然资源的承包经营权在流转期限之内的再流转；

        第四条  农村土地承包经营权流转交易，应当遵循依法、民主、有偿和公开、公正、规范的原则。不得侵犯他人的合法权益和损害社会公共利益。

第五条  农村土地承包经营权流转交易，需遵循有关法律规章规定，签订规范的书面流转合同，接受农村集体“三资”管理部门的指导和监督。

 

第二章    交易条件

    第六条  农村土地承包经营权流转交易应具备以下条件：

    (一)农村土地承包经营权权属明晰，权证齐全有效；

    (二)具有转出(或转入) 农村土地承包经营权的真实意愿；

    (三)村集体经济组织机动地、水面、荒地、林地、滩涂等自然资源的承包经营权流转交易，经召开村民会议或者村民代表会议成员会议三分之二以上同意；

    (四)交易双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、村集体经济组织、法人或其他组织，且具备相应的农业经营能力；

    (五)流转交易项目要符合国家的法律法规、环境保护、农业产业发展规划、土地利用总体规划和城乡一体化建设规划等土地政策规定。

第七条  有下列情行之一的禁止流转交易：

（一）农村土地承包经营权权属不合法、不明晰或有争议的；

 （二）改变土地所有权的性质或土地农业用途的；

  (三)不利于重点承担保护重要生态功能的(生态湿地、饮水源保护等)；

  (四)村集体经济组织机动地、水面、荒地、林地、滩涂等自然资源的承包经营权流转交易，未经村民会议或者村民代表会议成员三分之二以上成员同意的；

 (五)法律法规规定或原流转交易合同约定其它限制土地承包经营权流转的。

 

第三章    交易方式和程序

第八条  农村土地承包经营权流转交易可以采取协议、电子竞价、招投标等方式，也可以采取法律、法规、规章规定的其他方式。

农村土地承包经营权流转交易信息公告发布期满后，只产生一个符合条件的意向受让方的，由灌南县农村产权交易所按照《产权出让公告》约定组织交易双方签约；产生两个及两个以上符合条件的意向受让方，由农交所按照《产权出让公告》约定的竞价方式组织实施公开竞价。农村土地承包经营权流转交易，一律在灌南县农村产权交易所和乡镇农村产权交易服务站办理交易手续，没有农交所鉴证的交易无效。

第九条  农村土地承包经营权流转交易活动中的出让方或者受让方，在规定的标准和权限内可以向服务站申请进行经营权流转交易，也可以直接向县农交所申请进行流转交易。

本县行政区域内超过一年流转期限的土地承包经营权（同一流入方单宗流转面积20亩以上），及法律规定属于农村集体经济组织所有机动地、水面、荒地、林地、滩涂等自然资源的经营权流转交易，必须通过县农交所流转交易鉴证。农民合作社、家庭农场流转土地不通过县农交所流转交易鉴证的，不享受国家有关财政扶持政策。

第十条  农村土地承包经营权流转交易按“申请交易→审查受理→信息发布→受理报名→组织交易→成交签约→价款结算→成交公告→交易鉴证→登记备案”的一般程序进行。

第十一条  申请交易：出让方拟流转农村土地承包经营权的，应向交易所提交下列材料：

　　（一）农村土地承包经营权流转交易申请书（出让方）；

　　（二）出让方的资格证明或者其他有效证明；

　　（三）农村土地承包经营权权属的有关证明；

　　（四）准予农村土地承包经营权流转的有关证明；

　　（五）流转标的的情况介绍；

　　（六）流转标的底价及作价依据；

　　（七）农交所要求提交的其他材料。

　　出让方应当对所提交材料的真实性、完整性、合法性、有效性负责，并承担相应的法律责任。

　　需要在信息公告前进行农村土地承包经营权流转信息内容备案的项目，由出让方履行相应的备案手续。

第十二条  审查受理 ：县委农工部、农业、林业等相关部门按照各自职责，对流转申请及相关材料依法进行审查、产权查档和权属确认。

农交所应当对农村土地承包经营权流转交易项目进行登记，并对出让方提交的材料进行齐全性、合规性审核。通过登记、审核的，出具《产权出让登记通知书》和《产权出让资格确认通知书》。

第十三条  信息发布：对农村土地承包经营权流转交易申请及相关材料依法进行审查、产权查档和权属确认审查通过的，由农交所统一对外发布农村土地承包经营权流转交易信息，征集受让方。

　  （一）出让方可以根据流转标的的实际情况，合理设置受让方资格条件。受让方资格条件可以包括主体资格、管理能力、资产规模等，但不得出现具有明确指向性或者违反公平竞争的内容。

（二）出让方应当在《产权出让公告》中明确交纳交易保证金的要求、交纳金额及处置方法等相关事项，并公示如意向受让方在交易过程中发生违规或违约行为时，以意向受让方交纳的交易保证金承担相应的法律责任；同时公示如出让方在交易过程中发生违规或违约行为时，以设定的交易保证金金额承担相应的法律责任。

（三）农交所认为必要时，可以要求出让方对受让方资格条件的判断标准提供书面解释或者具体说明，并在《产权出让公告》中一同公布。

（四）出让方标的的公告价格应由出让方提出，如相关政府管理部门有要求的，出让方标的的公告价格不得低于经备案或者核准的标的底价。

（五）出让方应当明确信息公告的发布期限。首次信息公告的发布期限应当不少于7个工作日，并以首次信息公告发布之日为起始日。信息公告的发布期限按工作日计算，遇法定节假日以政府部门公告的实际工作日为准。

（六）出让方在农村土地承包经营权出让信息公告期间不得擅自变更《产权出让公告》中的内容。如因特殊原因需变更信息公告内容的，应当重新履行相关民主决策程序和审批、备案程序，经农交所审核通过后，在原信息发布渠道进行公告，并重新计算公告期。

（七）在规定的发布期限内未征集到符合条件的意向受让方，且不变更信息公告内容的，出让方可以按照《产权出让公告》中的约定，延长信息公告的发布期限，每次延长期限应当不少于5个工作日。未在《产权出让公告》中明确延长信息公告发布期限的，信息公告发布期限到期自行终结。

　  （八）信息公告发布期间出现影响交易活动正常进行的情形，或者相关主体提出中止信息公告发布的书面申请和有关材料并经农交所审核通过后，农交所可以作出中止信息公告发布的决定。

　　第十四条  受理报名： 在信息公告期限内，受让方申请流转农村土地承包经营权，应当提交下列材料，提交的资料应当是原件，如为复印件的，应当由原件持有方签字、盖章。并接受农交所资格审查：

　　（一）农村农村土地承包经营权流转交易申请书（意向受让方）；

　　（二）受让方的资格证明；

　　（三）受让方的资信证明；

　　（四）农交所需要提交的其他材料。

受让方应当对所提交材料的真实性、完整性、合法性、有效性负责，并承担相应的法律责任。

　　第十五条  组织交易： 农交所依据征集到的受让方情况选择交易方式并组织交易。通过资格确认的意向受让方在规定时限内向农交所交纳交易保证金（以到账日为准）后获得参与农村土地承包经营权流转交易资格。逾期未交纳交易保证金的，视为自动放弃交易资格。

竞标人一经报价不得撤回。当其他竞标人高于自己停止的起报价时，自己不再上报价位，方可视为其已经放弃竞标资格。

第十六条  成交签约： 出让方与受让方达成农村土地承包经营权流转意向后，应当签订农村土地承包经营权流转交易合同。在确定受让方后的次日起5个工作日内，由农交所组织交易双方签订农村土地承包经营权交易合同。

第十七条  农村土地承包经营权流合同内容

    农村土地承包经营权流转合同条款包括但不限于以下内容：

    (一)交易双方的名称和住所；

    (二) 流转标的的基本情况；

    (三) 流转交易方式；

    (四) 流转价格、付款方式及付款期限；

    (五) 流转土地经营项目；

    (六) 流转合同的生效条件；

    (七)合同争议的解决方式；

    (八)合同各方的违约责任；

    (九)合同变更和解除的条件。

    第十八条  农村土地承包经营权流转合同的审核，由农交所依据法律法规的相关规定，按照农村土地承包经营权转让公告的内容以及竞价交易结果等，对农村土地承包经营权流转交易合同进行审核，并加盖公章。

第十九条  价款结算：受让方应在农村土地承包经营权交易合同约定的期限内，将合同价款支付到农交所合同价款结算账户。受让方交纳的交易保证金可以按照约定转为合同价款，由农交所向受让方出具收款收据。出让方收到合同价款，应当向农交所出具收款收据。农交所收到交易服务费后，应当向交纳方开具收费凭证。

农村土地承包经营权流转交易款项包括交易保证金、合同价款及农村土地承包经营权流转交易服务费，一般以人民币为结算货币，由农交所分别开设独立账户对各农村土地承包经营权流转交易款项的收付结算。

未成交的意向受让方所缴纳的交易保证金，由县农交所在交易完成后3个工作日内无息全额退还。

第二十条  成交公告：成交农村土地承包经营权流转交易项目，由县农交所在农村土地承包经营权流转交易信息平台上进行公示，农村集体土地承包经营权流转交易信息在村务公开栏上公示。

第二十一条  交易鉴证：农村土地承包经营权流转合同经出让方和受让方签字、盖章后，由农交所审核并在5个工作日内出具《农村产权交易鉴证书》。《农村产权交易鉴证书》使用统一格式打印，手写、涂改无效。

第二十二条   农村土地承包经营权流转交易鉴证的内容按省要求执行，《农村产权交易鉴证书》应当载明：

出让方：包括产权所有权人全称、出让方全称、出让行为批准机构名称、出让方法人代表、出让方社会信用代码/身份证号码。

受让方：包括受让方全称、受让方性质、出让方法人代表、受让方社会信用代码/身份证号码。

出让标的内容及方式：包括标的全称、标的座落、土地四至、确权机构、权证编号、出让方式、交易方式、交易数量、成交金额（价款及支付方式）、合同签约日期、合同编号、合同起止日期。

证书编号和县农交所审核鉴证等内容。

第二十三条  登记备案：在农交所进行农村土地承包经营权流转交易的出让方、受让方，应当凭农交所出具的《农村产权交易鉴证书》到县有关部门办理相关变更手续。并到县农交所登记备案。

凡涉及集体农村土地承包经营权交易的变更，有关部门应当要求出让方、受让方提交农交所出具的《农村产权交易鉴证书》。

　　第二十四条  农村土地承包经营权交易的收费标准，由县物价部门核定。为了扶持农村土地承包经营权的流转交易，对作为出让方的集体经济组织和农民，免收交易服务费用，对其他交易主体按规定收取相关费用。

　　

第四章  交易行为规范

　　第二十五条  农村集体机动地、水面、荒地、林地、滩涂等自然资源的承包经营权的交易价格，以有资质的评估机构评估值作为依据；流转交易应当经本集体经济组织成员的村民会议或村民代表会议三分之二以上成员同意。

　　第二十六条  农村土地承包经营权交易过程中，出现下列情形之一的，经县监管办确认后终止交易：

　　（一）农村土地承包经营权行政主管部门提出终止交易的；

　　（二）出让方或与农村土地承包经营权流转交易有直接关系的第三方，向农村土地承包经营权行政主管部门提出终止交易的书面申请，并经农村土地承包经营权行政主管部门批准的；

　　（三）农村土地承包经营权存在权属争议的；

　　（四）农交所认为必要并经有关监管部门或机构同意的；

　　（五）人民法院依法发出终止交易书面通知的；

　　（六）因不可抗力致使农村土地承包经营权流转交易活动不能按约定的期限和程序进行的；

　　（七）其他依法应当终止农村土地承包经营权流转交易的情形。

　　第二十七条  在农村土地承包经营权交易活动中，禁止下列行为：

　　（一）操纵交易市场或者扰乱交易秩序的；

　　（二）有损于出让方、受让方进行公平交易的；

　　（三）法律、法规、规章禁止的其他行为。

　　第二十八条  交易权益保障

　　（一）县委农工部、县国土、农业、林业等相关部门按照各自职责负责本行政区域内农村土地承包经营权的登记和颁证管理。

　　（二）农村集体农村土地承包经营权的交易须经本集体经济组织成员的村民会议或村民代表会议三分之二以上成员同意。农民个人农村土地承包经营权流转交易必须本人自愿。

　　（三）农村集体经济组织获得的土地交易收益，纳入农村集体财产统一管理，用于本集体经济组织成员分配和社会保障、新农村建设等公益事业。具体管理办法，按相关农村集体资产管理规定执行。

（四）家庭承包经营权流转交易收益，归农户所有。

 

第五章    责任追究

    第二十九条  农村集体经济组织机动地、水面、荒地、林地、滩涂等自然资源的承包经营权流转交易有下列情形之一的，应当追究村集体经济组织主要负责人的责任，涉及其他相关人员的，追究其相应责任：

    (一)按规定应该进入县农村产权交易所的农村土地承包经营权流转交易而未进场交易或规避进场交易的：

    (二)违反规定将必须进场交易的集体项目化整为零或以其他方式规避公开交易的；

    (三)涉及农村集体土地承包经营权的流转交易未经集体民主决策而先行实施的；

    (四)提供虚假的公告、证明材料，或者公告含有欺诈内容的。

    第三十条   县、乡镇农村土地承包经营权交易机构及农村集体资产管理部门有下列情形之一的，应当追究直接责任人的责任，造成严重后果的，同时追究部门负责人的责任：

    (一)对发现的违规交易行为不及时报告或放任纵容、不制止纠正的；   

  (二)不按规定履行事前核准、备案、告知手续的；

    (三)交易公告中有关获取交易文件的时间和办法的规定明显不合理的；提供虚假的公告、证明材料，或者公告含有欺诈内容的；

    (四)在交易过程中借工作之便参与违规交易、不当干预正常评标活动等违纪违法行为的；

    (五)在交易活动中索取、收受贿赂的；

    (六)泄露依法应当保密的与交易有关的情况或者资料的；

    第三十一条  责任追究的种类：

    责任追究包括组织处理(通报批评、责令公开道歉、停职检查、调离工作岗位、责令辞职解聘、免职等)、党纪政纪处分、行政处罚。

    第三十二条  责任追究程序：

    纪检监察机关、组织人事部门按照管理权限履行有关职责。纪检监察机关按照权限和序进行调查后，对需要实行责任追究的，按照干部管理权限向责任追究决定机关提出建议；责任追究决定机关根据纪检监察机关提出的责任追究建议作出责任追究决定；责任追究决定机关作出责任追究决定后，由组织人事部门办理相关事宜，或者由责任追究决定机关责成有关部门办理相关事宜。需要追究党政纪责任的，由纪检监察机关或有关行政部门作纪律处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

　

第六章   附则

第三十三条  农村土地承包经营权流转交易过程中发生争议的，当事人可以向县、乡镇农村土地承包经营权交易机构申请调解。争议涉及县、乡镇农村土地承包经营权交易机构时，当事人可以向县农村产权交易监督管理委员会申请调解，也可以按照约定向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第三十四条  本细则由县农村产权交易监督管理委员会办公室负责解释。

第三十五条  本细则自发布之日起施行。